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アパート経営と景気動向

 千葉市の税理士ふくやまです。

 アパート経営というと資産・不労所得ということで楽して儲けるというようなイメージがあるようですが...

 実際には通常の事業と同様で経営努力やセンスが求められます。

 また、なんとなく景気変動に強いというイメージもあったりしますが、これまたイロイロな面で景気動向の影響を受けます。

 つまり...

 傍から見てるほど楽な事業ではないということです。

 一見安定している家賃収入ですが、景気の低迷によって家賃相場は下落の一途です。

 地域によっては月額家賃の中心相場が数10%も下落していたりします(汗)

 これは家賃相場が下がったというよりも低額な家賃の部屋から入居者が決まっていく...

 つまり従来の中心的家賃の部屋は空室率が高くなるということです。

 収入が増えないので節約できるところは節約するという傾向なのでしょう...

 したがって...

 例えば、今まで10万円の家賃で募集していた大家さんも家賃を8万円に値下げして募集するといったことになります。

 物価全体が低迷しているなかでは仕方のないことかもしれません...

 さらに最近は礼金無料とかフリーレント(契約月の家賃が無料というような特約)というように契約時の一時収入も期待薄だったりします。

 アパートの入居者募集は不動産業者が行いますから家賃相場の形成なども大家さんには外的要因になってしまいます...

 アパート経営は通常の事業より借入金依存度が高い傾向がありますから、収益が当初の見込みを大きく下回る(家賃の下落・空室率の上昇)と途端に資金繰りが悪化します。

 市況が冷えると新規参入も減りますので(借金してアパートを建てても元が取れない...)不動産屋さんも良質な賃貸物件の管理数が減ってきます...

 賃料相場が下がることで不動産業者も収益性が悪化します。

 そうなると不動産業者も商売ですから収益確保のために策を講じるようになります(汗)

 話がややこしくなるので内容は省略しますが...

 不動産業者が賃料相場の下落している中で従来通りの収益を確保しようとするには大家さんとの収益分配率を変更するしかありません。

 大家さんと不動産業者の力関係は必ずしも対等ではありません...

 収益資産を所有している(資産家の)大家さんですがその立場は思いのほか弱かったりします。

 そうならないようにですね...

 今まで以上にお付き合いする不動産業者の選定も慎重に判断しなければならなくなってきたということでしょうか...

 アパート経営も受身の姿勢ではダメといいうことですね。

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コメント

No title

おはようございます。
アパート経営を不労所得と考えると大変なことになると思います。
抱える資産が大きいが故にその資産の市場価値といったものに極端すぎる程影響を受けてしまいますし、機動的な事業展開が困難になりがちですので…。
近所にアパートが乱立しているのですが、懐事情はどうなんだろうと思いながら、不動産メーカーや税理士(?)の資産活用とか相続対策という聞こえの良い文句に安易に乗っているのでは?なんて思ったりもしています。
ポチッ!

To 税理士いとうさん

おはようございます。
相続税対策も大切ですが、なによりも資産を増やすこと~つまりは事業としての成功を目指すことが最重要だと思います。
納税額は減ったけど資産(資産価値)も減ったというのは個人的にはダメだと思っています。

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Author:税理士ふくやま
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